Depuis 1984, des dispositifs d'investissement locatif pour développer le parc locatif privé et tenter de pallier l'insuffisance de l'offre de logements ont été mis en place. 281 000 logements locatifs ont été construits entre 2003 et 2007 dans le cadre des dispositifs Robien et Borloo. Cependant dans certaines villes les constructions ont excédé les besoins et les propriétaires éprouvent des difficultés à louer leur logement. En l'absence de données nationales précises, il apparaît d'évaluer l'efficacité et la pertinence des dispositifs d'investissement locatif. Ces dispositifs ont réussi à augmenter le parc locatif privé mais n'ont pas toujours contribué à la modération des loyers. Les rapporteurs proposent de mettre en place un outil statistique national regroupant les différentes données sur le parc locatif privé et d'inscrire les dispositifs d'investissement locatif dans une stratégie territoriale par un système d'agrément.
Paternité, pas d'utilisation commerciale, partage des conditions initiales à l'identique
Langue
Français
Extrait
° ______ ASSEMBLÉE NATIONALE CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958TREIZIÈME LÉGISLATURE
Enregistré à la Présidence de lAssemblée nationale le 22 juillet 2008RAPPORT DINFORMATION DÉPOSÉ en application de larticle 145 du RèglementPAR LA MISSION DINFORMATION COMMUNE
surlévaluation des dispositifs fiscaux dencouragement à linvestissement locatif
INTRODUCTION.................................................................................................................... 5 I. DES INCITATIONS FISCALES QUI ONT ÉVOLUÉ POUR DÉVELOPPER LE PARC LOCATIF PRIVÉ.................................................................................................................................. 7 A. DES DISPOSITIFS DE RÉDUCTION DIMPÔT AUX DISPOSITIFS DAMORTISSEMENT FISCAL....................................................................................................................... 7 B. LES DISPOSITIFS « ROBIEN » ET « BORLOO »............................................................... 8
1. Du dispositif « Robien » au dispositif « Robien recentré »........................................ 8 2. Le dispositif « Borloo » doit permettre de développer un parc locatif privé intermédiaire.......................................................................................................... 9 C. LE DISPOSITIF DE CONVENTIONNEMENT AVEC LANAH A SUCCÉDÉ AU DISPOSITIF « BESSON ANCIEN ».................................................................................................... 10 1. Le dispositif « Besson ancien ».............................................................................. 10 2. Le dispositif « Borloo ancien »............................................................................... 11 3. Une déduction spécifique pour les logements vacants............................................. 11 II.SILESDISPOSITIFSDAIDEÀLINVESTISSEMENTLOCATIFONTPERMISDAUGMENTERLE PARC LOCATIF PRIVÉ, ILS N ONT CONTRIBUÉ QUE PARTIELLEMENT À LA MODÉRATION DES LOYERS........................................................................................................................ 13 A. LES DISPOSITIFS DINVESTISSEMENT LOCATIF ONT PERMIS DE DÉVELOPPER LE PARC LOCATIF PRIVÉ.................................................................................................. 13 1. Une hausse de la construction de logements locatifs privés..................................... 13 a) 60 000 logements construits par an.......................................................................... 13 b) La conjoncture actuelle laisse craindre un ralentissement de la construction................... 16 c) Des ménages aisés qui investissent dans des logements moyens en zones urbaines............. 18 d) La question de la rentabilité des dispositifs dinvestissement locatif................................ 21 2. La dépense fiscale................................................................................................ 23 a) Une dépense fiscale croissante................................................................................ 23 b) Une évaluation difficile et incomplète....................................................................... 25 B. LES DISPOSITIFS DINVESTISSEMENT LOCATIF NE RÉPONDENT PAS PARFAITEMENT À LEURS OBJECTIFS...................................................................................................... 27
1. Limpact sur les loyers de la construction de logements locatifs dépend du marché local...................................................................................................................... 27
4
2. La localisation des constructions nouvelles nest pas pleinement satisfaisante.......... 29
a) Undéveloppement nouveau des dispositifs dinvestissement locatif dans des villes moyennes ou des zones peu urbanisées.................................................................... 29 b) La multiplication des logements vacants................................................................... 31 3. La question de la hausse des prix.......................................................................... 33 4. La gestion et la qualité des logements construits dans le cadre des dispositifs dinvestissement locatif........................................................................................... 34
III. LE CONVENTIONNEMENT DU PARC LOCATIF PRIVÉ DANS L ANCIEN EST TROP PEU ATTRACTIF...........................................................................................35...............................
A. LECONVENTIONNEMENT AVEC LES PARTICULIERS CONNAÎT UN DÉVELOPPEMENT MODÉRÉ.................................................................................................................... 35 1. Le bilan du conventionnement du parc locatif privé.................................................. 35
2. Vers une meilleure adaptation des loyers conventionnés aux réalités locales............ 36
B. LE DISPOSITIF DE CONVENTIONNEMENT SANS TRAVAUX NEST PAS SUFFISAMMENT INCITATIF................................................................................................................... 38 IV. LES DISPOSITIFS D AIDE À L INVESTISSEMENT LOCATIF DOIVENT S INSCRIRE DANS UNE STRATÉGIE TERRITORIALE............................................................................................ 41
1 Disposer de données fiables et détaillées sur les dispositifs daide à . linvestissement locatif............................................................................................ 41
2. Les dispositifs dinvestissement locatif doivent sinscrire dans une stratégie de développement territoriale...................................................................................... 42
3. Le zonage doit être révisé et les dispositifs dinvestissement locatif doivent être centrés sur les zones tendues................................................................................ 43 4. Vers un dispositif de réduction dimpôt ?................................................................. 44 5. La nécessaire contrepartie sociale......................................................................... 44 6. Le difficile ajustement du dispositif « Borloo ancien ».............................................. 44
LISTE DES PROPOSITIONS DE LA MISSION D INFORMATION.......................................... 47
EXAMEN EN COMMISSION................................................................................................ 49
ANNEXE : LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES......................................................... 57
5
INTRODUCTION
Laccession à un logement stable et adapté à leurs besoins et à leurs moyens constitue une priorité pour nos concitoyens. Les Français considèrent quen ce domaine, la situation est grave et quelle constitue un état de crise.
À côté du développement de loffre locative sociale, de laccroissement du nombre de places dhébergement durgence ou intermédiaires, lobjectif de relance de la construction doit être au cur des réponses que peuvent et doivent apporter les pouvoirs publics.
Pour favoriser cette relance et quelles que soient les inspirations politiques qui fondent ces politiques publiques, lincitation fiscale a été utilisée pour permettre de mobiliser des volontés, des intérêts et des moyens financiers pour développer linvestissement dans le secteur privé. Lavantage fiscal offert a été adapté, selon les périodes et les contraintes économiques pour en accroître le caractère incitatif.
Aujourdhui, et peut-être plus encore en raison des contraintes budgétaires importantes pesant sur lÉtat et de la crise du logement sans précédent que connaît notre pays, la question de la pertinence de ces avantages fiscaux doit être posée.
Les politiques dincitations fiscales qui appréhendent le logement isolément, comme une marchandise ordinaire ou un simple produit fiscal ont contribué au développement, sur certains territoires, dune offre de logement parfois inadaptée. Les conséquences en termes de vacance, de déstructuration territoriale ou tout simplement de difficultés rencontrées par des particuliers peu avisés ayant investi dans des produits dinvestissements principalement fiscaux sont patentes. Cette situation est due à la logique de certains investisseurs poursuivant une logique privée de rentabilité et ne se préoccupant du produit « logement » que dans sa dimension financière.
LÉtat ne peut engager les finances publiques en terme de dépenses ou de non-recettes dans le domaine de lhabitat et du logement sans sinterroger sur les conséquences de ces dispositifs, sur les objectifs et les enjeux de laction publique. Il ne peut mettre en place un dispositif, le pérenniser ou le corriger quen fonction de ces considérations ou de ce défi. Lavantage fiscal ne doit être concédé que dans le cadre dune stratégie définie en fonction des réalités locales.
Cette exigence nécessite une évolution notoire des politiques publiques, qui doivent sinspirer dune réflexion plus globale et dune approche générale intégrant « toutes les formes de logements » et impliquant tous les acteurs, naturellement à léchelon national, mais aussi au plan local pour répondre durablement et efficacement à cet enjeu.